2021, január 24, vasárnap.
custom_html_banner1

Mérvadó az épülethasználat típusa

Nemrégiben adtunk hírt arról, hogy az új Adótörvénykönyv, a 2015/227-es törvény vonatkozó előírásai értelmében a helyi tanácsoknak november 7-ig kell megállapítaniuk, illetve jóváhagyniuk az épületekre kivetett adókulcsot, azaz adókvótát. Az új Adótörvénykönyvnek a helyi adókra vonatkozó előírásai keretében, ami az ingatlanokat illeti, egy új szemléletmódot kívánt érvényre juttatni a kormány, valamint a törvénytervezetet jóváhagyó parlament. Ennek a szemléletmódnak a gyakorlatba ültetése azt is jelenti, hogy több vonatkozásban is változnak az érintett adófizetők fizetési kötelezettségei.

Lakóház, de ha nem lakásként használják, nagyobb adót fizethetnek
Lakóház, de ha nem lakásként használják, nagyobb adót fizethetnek

Jobbára köztudott, hogy a jelenleg érvényben lévő Adótörvénykönyv az ingatlan tulajdonosának a jogállását tartja szem előtt, azaz azt, hogy magánszemélyről van-e szó vagy jogi személyiségű entitásról. Az új Adótörvénykönyv viszont a jogállástól gyakorlatilag eltekint és különbséget tesz egy magánszemély tulajdonában lévő ingatlan használata, illetve rendeltetése vonatkozásában. Ez azt jelenti például, hogy amennyiben egy lakás célú ingatlanban (épületben) gazdasági tevékenység (is) zajlik, akkor nem ugyanolyan szintű adót kell majd fizetni, mintha azt a házat kizárólag lakás célra használnák. A törvényalkotó szerint így méltányosabb és igazságosabb lesz az ingatlanok, s azon belül az épületek megadózása, mert eddig nem volt rendjén, hogy a jogi személyek, mármint azok, amelyek gazdasági tevékenységet fejtettek ki, aránytalanul nagyobb adót fizettek, mint azok a magánszemélyek, akik tulajdonában olyan ingatlanok/épületek voltak, amelyekben teljes egészében vagy részben gazdasági tevékenység folyt.

A szóban forgó „átállás” nem lesz olyan egyszerű, amint azt sokan elképzelik, vagy ahogy az annak tűnne első látásra. Kezdenénk azzal, hogy nyilatkozati kötelezettségük lesz mindazon magánszemélyeknek, akiknek tulajdonában gazdasági célra használt ingatlan van, mert csak ilyenképpen lehet majd pontosan meghatározni a gazdasági célú, illetve lakás célú ingatlanok számát. Ebben az összefüggésben utalhatunk arra is, hogy az új Adótörvénykönyv értelmében azon magánszemélyek, akik 2015. december 1-jén nem lakás célú vagy vegyes célú (lakás és gazdasági tevékenység folytatására is használt) ingatlant birtokolnak, 2016. február 29-ig nyilatkozatot kell benyújtsanak. Tulajdonképpen egy formanyomtatványról van szó, amelynek modelljét közpénzügyi miniszteri rendelettel kell jóváhagyni ez esztendő november 10-ig.

A rendeltetés függvényében
Az új Adótörvénykönyv 457-es, 458-as, 459-es szakaszainak az előírásai szabályozzák a magánszemélyek által birtokolt különböző rendeltetésű épületek adózási módját, illetve adójának a kiszámítását. A jogi személyek által birtokolt épületek esetében a 460-as szakasz rendelkezik az épületadó/illeték kiszámításáról. Ezeknek a szakaszoknak egyes előírásait összevetve megfogalmazódtak olyan szakértői vélemények, amelyek szerint vannak félreérthető helyzetek, azaz lehetnek ilyen helyzetek, sőt vannak ellentmondásos, illetve vitatható előírások is. De ha már a furcsaságoknál és visszásságoknál tartunk, megemlíthetjük azt is, hogy a 475-ös szakasz (1)-es bekezdése értelmében a polgármesteri hivatalok állapítják meg az egészségügyi működési engedély illetékét. Ezzel nem is lenne semmi gond, azaz igen, nevezetesen az, hogy a polgármesteri hivataloknak nincs hatáskörük a közegészségügyi területén.
Térjünk vissza az épületadókra. Azt kvóta formájában szabják meg a helyi tanácsok az adott épület értékének a függvényében. Lakás célú, pontosabban lakásként használt épületek esetében a szóban forgó kvóta 0,08–0,2 százalék között mozog, nem lakás célú épületek esetében pedig 0,2–0,3 százalék között. Ez az új kvótarendszer elsősorban a cégek, a jogi személyű entitások számára bizonyulhat kedvezőbbnek, lévén, hogy a szóban forgó adó felső határa „zsugorodott”. Jelenleg ugyanis a jogi személyek esetében ezek a kvóták 0,25–1,5 százalék között mozognak, a magánszemélyek esetében pedig 0,1 százalékos a kvóta. Következésképpen ezentúl azok a cégek, amelyeknek lakóépületeik vannak, legfeljebb 0,2 százalékos kvóta alapján fizetik az adót, amennyiben pedig nem lakás célú épületekről van szó, akkor az eddigi 1,5 százalékos maximális kvótával szemben 2016-tól legfeljebb 1,3 százalékos kvóta alapján megállapított épületadót. Egyébként egyes nagyvárosokban a helyi tanácsok már meghozták a jövő esztendőben alkalmazandó épületadókra vonatkozó döntéseiket. Így például Bukarestben a jogi személyek lakás célú épületei esetében 0,2 százalékos kvóta alkalmazandó, nem lakás célú épületeik esetében pedig 1,3 százalékos. Magánszemélyek esetében a szóban forgó kvóta 0,1, illetve 0,2 százalék. Szatmáron a magánszemélyek a lakás célú épületek esetében 0,094 százalékos kvóta alkalmazandó, ha pedig nem lakás célú épületről van szó, akkor 1,3 százalékos. Jogi személyek esetében a szóban forgó kvóta 0,2 százalék, illetve 1,3 százalék. Nagyvonalakban hasonló kvótákat alkalmaztak Brassóban, Kolozsváron, Aradon vagy Szebenben is. Egyébként a magánszemélyek esetében alkalmazott kvóták a legnagyobbak Aradon, nevezetesen 0,12 százalék, illetve 1,3 százalék. Korai lenne néhány nagyváros által megállapított adószint alapján konklúziókat levonni, de a jelek szerint úgy tűnik, hogy a helyhatósági döntéshozók továbbra is megpróbálják szem előtt tartani azt, hogy magán- vagy jogi személy tulajdonában van-e az a bizonyos épület.

Komplikáltabb helyzet
Amennyiben vegyes használatról, azaz lakás és gazdasági tevékenység kifejtéséről van szó, a dolgok némileg komplikáltabbak. A benyújtott nyilatkozatok alapján az ilyen ingatlanokat/épületeket eleve a vegyes célú ingatlanok csoportjába kell besorolni. A kikerekedő adó pedig a két ingatlantípusra eső adók összegét fogja jelenteni. Azaz külön kiszámítandó a lakás célú felületre eső adó és külön a nem lakás célú felületre eső adó. Gond akkor jelentkezhet, ha a két különböző rendeltetésű felület nem pontosan elhatárolható, s akkor szem előtt kell tartani a következőket: amennyiben a „rezidencián” nem folyik gazdasági tevékenység, de a cégnek a fiskális lakhelye ott van bejegyezve, akkor a lakhely rendeltetésű épületadó fizetendő. Tehát nem kell számolni azzal, amit sokan hangoztatnak, hogy a kisvállalkozások, az engedélyezett magánszemélyek, a családi vállalkozások stb. által fizetendő épületadó óhatatlanul és nagy mértékben meg fog emelkedni. Amennyiben viszont egyaránt lakhelynek használják, de abban az épületben gazdasági tevékenység is folyik, akkor már bonyolultabb, illetve „rázósabb a helyzet” a megadózás szempontjából. Gazdasági tevékenységet jelent az, hogy ott valamit legyártanak, illetve konkrét gazdasági tevékenységet végeznek és az azzal kapcsolatos költségek (földgáz, villany, víz stb.) a cég által elszámolásra is kerülnek, akkor már nem lehet szó arról, hogy az az épület a lakás célú kategóriába kerüljön. Következésképpen ebben az esetben a magánszemély által fizetendő épületadó nagyobb lesz. Ám megjegyeznénk azt is, hogy ez esetben is létezik egy törvényes kibúvó: ha abban az épületben laknak is, de gazdasági tevékenység is folyik, de ez utóbbinak a költségeit nem számolják el, akkor a fizetendő épületadó a lakhelyre megállapított adószint lesz. Tehát, jobb mindezt szem előtt tartani és mérlegelni, hogy annak a magánszemélynek, aki azt az épületet lakásként is használja, de ott gazdasági tevékenységet is folytat, mi is az előnyösebb. Visszatérve arra az esetre, amikor a lakóhelyen be van jelentve a cégszékhely, de ott nem folyik gazdasági tevékenység és az érintett magánszemély lakás célú épületadót kíván fizetni, akkor a polgármesteri hivatal adóügyosztályára az adóbevallás mellé mellékelni kell a kereskedelmi törzskönyv által kibocsátott ama bizonylatot, amely igazolja, hogy azon a székhelyen nem folyik tényleges gazdasági tevékenység. Sokat hallani arról mostanság, hogy a nem lakás célú épületek esetében igen jelentős mértékben megemelkedhet az épületadó. Az ilyen jellegű állításoknak van valami valóságalapjuk, mert egy virtuális számítás szerint egy központi zónában lévő 100 m2-es, nem lakás célú magánszemély által birtokolt ingatlan adója akár 5850 lej is lehet a jelenlegi 243 lejjel szemben, ha abból indulunk ki, hogy a megadózandó érték 4500 lej/m2 és az alkalmazandó kvóta 1,3 százalék…
Végezetül, de nem utolsósorban amikor „második nekifutásra” végérvényesen jóváhagyta a parlament az új Adótörvénykönyvet, abba az önkormányzatok érdekképviseleteinek a kezdeményezésére belekerült a helyi adókkal kapcsolatosan egy kiegészítés is. Nevezetesen az, hogy a helyi tanácsoknak a 2016-os adószintek megállapításakor lehetőségük lesz a gondozatlan épületek és területek esetében az ingatlanadó akár 500 százalékos megemelésére is. Ez sem bizonyulhat egyszerűnek, ugyanis tulajdonképpen két határozatot kell meghozniuk: az egyik révén jóvá kell hagyniuk a vonatkozó kritériumot, valamint az alkalmazási eljárást, a másik révén pedig jóvá kell hagyniuk a megemelt adószinteket.

Hecser Zoltán

Kapcsolódó cikkek:

14,353RajongókTetszik
0FeliratkozóFeliratkozás

Legfrissebb