Az érem egyik és másik oldala – Csíkszeredai albérletek alul- és felülnézetből

Nincs könnyű helyzetben az, aki az egyetemi tanévkezdés előtt vagy annak időszakában kénytelen albérletet keresni Csík­szeredában. Az árak szezonális kilendülése csak egyik vetülete a helyzetnek. Körképünkből az körvonalazódott: a nehézségek egyik fő forrása a felek közti bizalomválság. Érintetteket kérdezve kíséreltünk meg rálátni ennek okaira, valamint jogi szakértőtől kértünk tanácsot mindkét fél számára.

Aki belép, csak az tudja meg, mit rejt az albérlet. Bizalomhiány a kínálati és a keresleti oldalon is Fotó: László F. Csaba

Két hatalmas, bűzlő műanyag zsákot cipel a lakótelepi szemeteshez L. Melinda. A zsákok tartalma minden „érték”, amit a szó nélkül eltűnt albérlője maga után hagyott. Hátramaradt továbbá hatalmas közköltségi tartozás, és a lakáskulcs a lábtörlő alatt.
Melinda idén is 100 eurós havi bérért adja ki kétszobás lakását a Gyermek sétányon. De mint mondja, immár csak olyan érdeklődőben bízik meg, akinek a közösségi oldalon levő adatlapja, személyes és virtuális tevékenysége is bizalmat sugall számára. A hivatalos szerződéskötés előtt a bérlőnek a munkahelyéről is igazolást kell mutatnia Melindának. Azt is eltökélte: az első gyanújelre virtuális mozgósítással fogja „meghurcolni” adósát, vagyis közösségi oldalon, névvel ered a nyomába. Nem ő az egyetlen óvatos lakástulajdonos – mondja.
Nem messze a lakásától 600 lejes bérért kínálnak szintén kétszobás lakrészt, és ide erkölcsi bizonylatot kell felmutatni, valamint igazolást kérni a városházától is, hogy az igénylőnek nincs semmilyen tartozása. Mindkét tulajdonos nyilván a kaució mellé kéri mindezt, és hivatalosan iktatott bérleti szerződést ajánl. Mostanság rengetegen keresnek kiadó lakást Csíkszeredában, és a szigorú feltételekhez kötött szűrés jó eszköz a lakást kínálók kezében – hangsúlyozza a két tulajdonos hölgy.
– Amire figyelek: legyen a lakásban saját kazán, a lakrész minél jobb állapotban és minél olcsóbb legyen, és a tulaj legyen értelmes – sorolja az albérlő szempontjait K. Árpád.
A családapa hirdetéssel próbálkozott, sikerrel: kétszobás lakást keresett, hirdetése szövegében 600 lejes felső határt adott meg, és végül ugyanebben az árban háromszobást talált. Mint mondta, szerencsét hozhat a kiterjedt kapcsolati háló is, ha ismeretség révén keresnénk új albérletet, de ezzel párhuzamosan fontos a hirdetések folyamatos követése.

Félelmek skáláján
F. Máriáék több mint fél évig keresgéltek, míg alig néhány napja költöztek be a szociális lakásokból a város szívébe. Itt csodaszámba menő ajánlatot kaptak: kétszobás tömbházlakást bérelnek mindössze 400 lejes havi bérért. Mária a szociális lakás tetemes fűtésszámlája miatt döntött a bizonytalan, de jobb feltételeket rejtő váltás mellett.
Nem mindenkit ér ekkora szerencse. A. Evelynék a Tudor negyed szélén kínáltak szeptember 1-jétől kétszobás, felújított lakást a többi látott hirdetés díjához igazodva. És ugyan rengetegen érdeklődtek, és naponta többen meg is nézték, senki sem hívta vissza őket.
– A hirdetés zsákbamacska. Rémülten nézzük a bérlőket, félünk a trükkjeiktől, olyan sok kellemetlenségről hallottunk az utóbbi években. És sajnos az sem véd meg, ha lakásközvetítő ügynökséghez fordulunk – mondja.
Találomra felhívtuk az egyik csíkszeredai ingatlanközvetítő irodát, ahol a bérlői félelmet tálalva megtudtuk: a kínált szolgáltatások legalább kétfélék az ingatlanügynökségeknél. Valóban, az egyszeri alkalomra szóló megbízatásban csak annyit vállalnak, hogy ők hirdetik meg az albérletet, bonyolítják a telefonhívásokat, végül „átadják” a tulajdonosnak a bérlőt. Ezért a szakmai segítségért általában egyhavi lakbér értékét kérik honoráriumnak, és ez esetben a tulajdonosnak kell gondoskodnia a bérleti szerződés megkötéséről, s a fizetési folyamatok nyomon követéséről is. Viszont létezik a teljes körű, hosszú távú megbízás is, amikor az ügynökség teljes mértékben átveszi az ingatlan menedzselését, szerződésben garantálva a tulajdonosnak, hogy az egyetlen hónapig sem marad lakó nélkül. Ez esetben a honorárium a lakás paraméterei függvényében (állapot, fekvés stb.) változik. Természetesen az ingatlanközvetítőhöz forduló albérlő is jutalékot fizet azért, ha úgy dönt, átadja az irodának a keresési munkát és a helyzettel járó lelki terhelést.

Kikötések és díjtérkép
A bérleti díjak feltérképezéséhez az ingyenes lakáshirdetések böngészésébe kezdünk internetes oldalakon. Előbb kétévnyit visszagörgettünk a hirdetésekben összehasonlítás végett. A szeszélyes árkülönbségekre nem sikerült törvényszerűséget találnunk, noha már az ügynökségi eligazításkor megjegyeztük, hogy a szakember szerint Csíkszeredában mindössze az eladó ingatlanok árának emelkedését tapasztalják, a bérleti díjak „kisvárosi szinten” maradtak.
Szeptember közepén a központi fekvésű, kétszobás tömbházlakást és garzonokat is havi 150–220 euróért hirdették. Feltűnt, hogy már idén júniusban akadt olyan diáklány, aki azt tüntette fel: havi 900 lejt is kész fizetni bútorozott kétszobás lakásért. Felmerült bennünk: vajon hogyan hat a lakbéremelésekre egy-egy ilyen hirdetés?
Találtunk hirdetést 2016 nyaráról 350 lej havi bérért kínált kétszobás lakásról is, a Tudor negyed szélén, viszont 2015-ben 400 lejért kínált garzont is az előnytelennek számító ipari negyedben. Szabadpiacon az ár az, amiben az eladó és vevő kiegyezik – nyilván, nem láthatunk rá, mennyiben egyeztek ki végül a felek a korábbi esetekben, viszont megvizsgáltunk néhány aktuális ajánlatot.
Feltűnt, hogy többen is „legkevesebb egy évre” megjegyzéssel kínálják az albérletet. Erről az egyik ekként hirdető, B. Zsófia készséggel elmagyarázta: ragaszkodik hozzá, hogy beleírják a bérleti szerződésbe: a lakó köteles kifizetni a 12 havi 150 euró lakbért akkor is, ha egy évnél hamarább elköltözne. Ugyanakkor biztosítékot kap a szerződésben tőle, hogy ő is 150 euró kártérítést fizet, szorozva annyi hónappal, ahánnyal hamarább felmondana a bérlőjének.
Ilyen feltételek viszont nem gyakoriak, csupán az egy- vagy kéthavi kaució általános. Ez a családi házakra is érvényes. Jelenleg bérlésre kínált családi házakért általában 250–400 eurót kérnek, fekvés, felszereltség, illetve építési időpont függvényében. De találtunk ebben a kategóriában ennél olcsóbb ajánlatot is.
– Érdemes bérbe adni, a Csíkban dolgozó fiatalokat, vállalkozókat segíteni – mondja a Zsögödben lakó S. Gizella. Az idős hölgy a sürgősségi kórház aljában lévő ikerháza kétszobás házrészébe szereltetett 4000 lejért központi fűtést a nyáron, és immár havi 220 euró bérért kínálja a bútorozatlan lakását. Mint elmondta, valaki két hónapja lefoglalta, mostanig hitegette, és most pórul jár, ha nem tudja kiadni „jó bérlőnek”.

A jogtanácsos válaszol
– Az albérlőnek figyelmesen meg kell néznie, milyen állapotban van a kiadó lakás, tehát javításra szorul-e vagy sem, ahhoz, hogy a célnak megfelelően használhassa. Tanácsolom ezt bevezetni tételesen a bérleti szerződésbe is, kitérve arra is, hogy ki fogja állni a javításokat és milyen módon – ajánlja Rippel Ana Eliza jogtanácsos, akit a témában általa tapasztalt típushibák okán kértünk fel érintett olvasóink eligazítására. Kérdésünkre kifejtette: a feleknek kell megegyezniük szerződéskötéskor abban, hogy az albérlő fizeti ki a javításokat, és ennek értéket a következő havi lakbérből levonják, vagy a tulajdonos finanszírozza a beavatkozásokat. Ugyanakkor a lakónak ajánlott odafigyelnie arra, hol tart a közköltség egyenlege, és a szerződésbe is igyekezzen belefoglalni, hogy miképpen jár el tartozás felhalmozása esetén.
– Bármilyen megoldást is választanak, jog szerint az új bérlő nem kötelezhető olyan közköltség kifizetésére, amelynek összege a beköltözése előtt keletkezett – hangsúlyozta a jogtanácsos.
A tulajdonosnak is érdeke, hogy belekerüljenek a szerződésbe a lakás állapotára vonatkozó alapos feljegyzések, hiszen ez alapján tudja a garanciapénzt visszatartani. A szakember továbbá azt ajánlja, feltétlen iktassa a szerződésbe, hogy fenntartja a jogot, hogy csupán (például) háromszori lakbér- vagy közköltségkésést tolerál, és az ezt meghaladó esetben érvényét veszíti a szerződés.
Kikértük Rippel Ana Eliza jogtanácsos véleményét arról a kikötésről is, amelyben egyéves bérlési időre kötelezi magát az albérlő, kártérítés fizetésének kötelezettségével.
– A tulajdonosnak az az érdeke, hogy ne havonta kelljen bérlőt váltania, ezért természetes igény, várható, hogy minimális intervallum bekerül a szerződésbe, és erről a felek megegyeznek.
A jogtanácsos jelezte: ugyanígy kiegyezhetnek a kölcsönös kártérítésben is: amennyiben a lakóval szemben is kártérítést vállal a lakás tulajdonosa, a kikötés teljességgel törvényes. Viszont jó figyelni arra, hogy szimmetrikus legyen ez a kártérítési igény, tehát ne csak egyik félre vonatkozzon.

Amiről nem beszélünk
A kiszolgáltatottság idegtépő – különösen rosszul hat az életminőségre, ha egzisztenciális. A lakbérek önkényes emelése, a jellemzően rövid, általában egyéves bérleti szerződések, pillanatképünk nyomán kelt érzékelésünk szerint mindkét oldalnak a legrosszabb helyzetet teremtik. A kockázatok miatt mind a bérlők, mind a bérbeadók csak rövid távú megállapodásokban érdekeltek.
A bérlők nem tudják, mennyit kell a jellemzően egyéves szerződésük lejárása után majd fizetniük. Körkérdésünk során ugyanakkor többen is kijelentették: nagy igény van bérházakra is Csíkszeredában.
Ugyanakkor nyílt titok, hogy a lakástulajdonosok és a bérlők jelentős hányada – akár azt is megkockáztatnánk: többsége – hajlamos a „trükközésre”. Egyes tulajok haszonbérleti szerződéssel kerülik meg a bérlő utáni adózást, mások a valósnál jóval alacsonyabb összeget jelölnek meg a szerződésen, mindez pedig a bérlőt is alkupozícióba hozza. Ha a viszony elmérgesedik, rendszerint indul az adok-kapok, és hiteles dokumentumok nélkül mindkét fél számára bosszúságot okoz a kialakult helyzet. A jogtanácsos azt javasolja, hogy ezek elkerülése érdekében inkább a becsületes úton próbáljon eljárni a főbérlő és az albérlő is.

Gergely Edit